Si vous avez intégré des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dans votre patrimoine, sachez que celles-ci en font partie et qu’elles sont ainsi transmises au moment de la succession. Vous pouvez aussi les céder à vos héritiers avant votre décès par le biais de la donation par exemple, afin de délester ces derniers d’une lourde taxation qui sont les frais de succession.

 

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Transmission : avantage des SCPI comparé à l’immobilier physique

L’immobilier physique fait l’objet de démarches plus complexes au moment de la transmission, car il nécessite la présence d’un notaire. Il fait aussi partie de la réserve héréditaire : par conséquent, le partage entre les héritiers suit des dispositions précises conformément à la législation en vigueur : part de l’époux survivant et celle des enfants (si l’immobilier intègre leur patrimoine en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété).

Ce qui n’est pas le cas avec les SCPI. Ces dernières sont en effet des titres de propriété : leur transmission est plus aisée et le partage des parts est tout à fait possible, sans passer par les contraintes de l’indivision avec l’immobilier physique. Cela, que ce soit au moment de la donation que de la succession. En présence de plusieurs héritiers, les parts pourront être partagées de manière équitable.

Ainsi, les nouveaux titulaires des parts percevront à leur tour les dividendes versés par la SCPI. Ils seront également concernés par la déclaration d’impôt y afférente.

 

Est-il plus intéressant de revendre les parts au moment de la succession ?

Une fois les SCPI logées dans le patrimoine des héritiers, ceux-ci peuvent décider de leur sort : si elles continueraient à en faire partie, ou si elles seraient plutôt destinées à la revente. Afin de prendre les meilleures décisions, il vaut mieux bien analyser les avantages et les risques par rapport à leur détention, sachant qu’un actif reçu en héritage ne pourrait pas forcément répondre aux propres objectifs de l’héritier. L’analyse du rendement et des performances globales de la SCPI représente aussi un critère important à prendre en compte avant de prendre la décision de conserver ou de revendre les parts, de même que le potentiel de plus-value qui en est issu.

 

Comment se passe la transmission ?

Si aucun testament n’a été rédigé, le notaire peut être sollicité pour le partage équitable des lots. Des frais s’appliquent par conséquent : ceux de ce dernier, additionnés à ceux liés au changement de propriétaire. Cette opération en effet est déclenchée au niveau de la société de gestion. Une mise à jour de la base de données auprès de cette dernière est ainsi effectuée par rapport au versement des dividendes entre autres.

 

Cas des SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont celles donnant lieu à la réduction de votre impôt sur le revenu. Cependant, qu’advient-il des parts au moment de la succession, étant donné le caractère spécial dont revêt ce type d’actif ? Quoi qu’il en soit, pas de transmission possible sous forme de donation, ni même dans le cadre d’une revente classique sur le marché secondaire. Cela pour les raisons suivantes :

  • La réduction d’impôt ne concerne que le souscripteur initial. C’est l’IR du titulaire qui a fait l’objet d’une défiscalisation et non celle des futurs héritiers ou du nouvel acquéreur
  • Le souscripteur initial est contraint de respecter une durée d’engagement fixée à l’avance par la société de gestion, conformément aux obligations liées au montage (mise en place du dispositif Pinel pour un engagement de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans, ou encore du dispositif Malraux pour un engagement de 21 ans). Cet engagement serait rompu en cas de donation ou de revente, d’où la rétrocession des gains fiscaux auprès du service des impôts.